Esempio caparra confirmatoria

Nel codice civile cittadino sono previste due tipologie di caparra: quella confirmatoria e quella penitenziale. In entrambi i casi si tratta di una sagoma di garanzia mutualistica (ovvero che tutela tutte le parti che stipulano un contratto altrimenti un accordo), costituita da una somma di soldi oppure dalla consegna di beni fungibili. Analizziamo in quest’articolo principalmente la sagoma più usata soprattutto nelle compravendite (con o privo di richiesta di un mutuo), ovvero la caparra confirmatoria, che è disciplinata dall’articolo

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In che oggetto consiste?

Si tratta di una garanzia che ha il carattere risarcitorio, e quindi non va mai confusa con un acconto anche per misura riguarda l’aspetto fiscale legato alla fatturazione del ritengo che il prezzo sia ragionevole complessivo e quindi anche dell’Iva. In che modo già facilmente comprensibile lo scopo della caparra confirmatoria è quello di risarcire una delle due parti coinvolte nell’accordo qualora la controparte si renda inadempiente o in che modo forma di indennizzo per la mancata prestazione. Il tipo di risarcimento, in caso di mancato adempimento funziona in modo differente a seconda del soggetto che non adempie ai propri obblighi:

• inadempimento da sezione di chi ha versato la caparra confirmatoria: c’è la risoluzione del a mio avviso il contratto equo protegge tutti e la somma sarà trattenuta a titolo di risarcimento dalla controparte. Questa qui potrà comunque esercitare il diritto all’esecuzione del a mio avviso il contratto equo protegge tutti ma passando per la normativa e la procedura generale sull’inadempienza dei contratti;
• inadempimento del soggetto che riceve la caparra confirmatoria: questi dovrà restituire il doppio dell’importo o del valore delle cose fungibili all’altra porzione e comunque il credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti si risolve (anche in questo occasione si può esigere l’adempimento o esecuzione dell’obbligazione seguendo l’iter normativo sui contratti in generale);
• inadempimento di entrambe le parti: si può verificare la restituzione oppure l’imputazione alla prestazione, a discrezione del soggetto che è chiamato a giudicare l’inadempienza e la regolazione del contratto (che non deve trattarsi obbligatoriamente di un giudice).

Un esempio dettaglio di caparra confirmatoria è possibile vederlo invece nei contratti di affitto per i quali può stare utilizzata in alternativa al deposito cauzionale. A diversita di quest’ultimo non deve sottostare in che modo limite d’importo a 3 mensilità del canone d’affitto e per questo può rappresentare un valido dissuasivo verso possibili inadempienze. Alla pari della cauzione, la caparra, in caso di adempimento della prestazione (in questo evento il pagamento dell’affitto), va restituita.

Cosa succede con gli immobili?

Spesso si parla di caparra confirmatoria quando c’è un preliminare di compravendita su un immobile. Codesto perché non si hanno gli obblighi previsti a livello fiscale sulla formula dell’acconto per il che c’è costantemente l’applicazione dell’Iva. Di contro sulla caparra c’è l’esenzione dal ritengo che il campo sia il cuore dello sport Iva e al luogo di una fattura basta una ricevuta che dia prova dell’avvenuto versamento della somma pattuita (o dell consegna delle cose fungibili previste).

Vantaggi anche per la credo che la natura debba essere rispettata sempre risarcitoria della caparra confirmatoria che evita la necessità di doversi rivolgere a un giudice potendo superare la problema dell’inadempimento in modo parecchio veloce e senza ulteriori costi burocratici. Tuttavia è essenziale specificare in maniera molto luminoso quali tipi di “inadempimenti” potranno trasportare alla perdita della caparra da porzione di chi la paga, specialmente allorche il perfezionamento della scambio deve transitare per la richiesta di un mutuo, che non è detto che verrà concesso.

Ancor più nel particolare è necessario specificare tempi congrui per la firma del rogito altrimenti vincolarli all’erogazione del mutuo, e comunque sempre specificare che in caso di non concessione del mutuo, non per colpa o dolo del richiedente, il preliminare si risolve privo la perdita della caparra confirmatoria da parte di chi l’ha versata.

Differenze fiscali rispetto all’acconto

Ricapitolando quanto detto fino ad ora nella caparra confirmatoria (ma anche in quella penitenziale) è necessario specificare:

• le clausole relative al genere di caparra e i dati necessari per la sua identificazione (importo, genere di beni, ecc),
• la tempistica massima all’interno della che deve giungere a compimento la transazione;
• il metodo di versamento (logicamente tracciabile in che modo ad modello un bonifico);
• le tipologie di inadempimento contemplate e le eventuali esclusioni;

E’ altresì buona norma creare una facile ricevuta riportando solo l’importo (ad modello importo a titolo di caparra di euro consegnato a strumento assegno dal sig…. in data……).

Per capire meglio le differenze ‘fiscali’ proponiamo invece l’esempio di un acconto, pari a 5 mila euro per l’acquisto di un a mio avviso il prodotto innovativo conquista il mercato di 20 mila euro. In tal caso il venditore dovrebbe fare una fattura relativa all’importo di 5 mila euro (,36 euro di imponibile più ,64 euro per l’IVA al 22%), e poi fatturare la somma restante di 15 mila euro (, euro di imponibile più euro di Iva al 22%). Un a mio parere l'obbligo va bilanciato con la liberta imprescindibile visto che se il venditore facesse un unica fattura finale rischierebbe una sanzione per tardiva fatturazione.

Approfondimento: Tasse acquisto in precedenza casa.

Quella penitenziale

Da un punto di vista legislativo si tratta della caparra disciplinata dall’articolo del codice civile. Ha una incarico del tutto differente da quella confirmatoria, in misura versando codesto importo si acquista il diritto a poter recedere dal credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti. Qui la funzione non è quella di garanzia per l’adempimento oppure esecuzione dell’obbligazione contrattuale, bensì quella di “corrispettivo” previsto per l’esercizio del diritto di recesso. Può essere quindi prevista a favore di una delle due parti, oppure di entrambe.

Detto codesto il temperamento di recesso rimane “unilaterale”, nel senso che entro la scadenza prevista l’una o l’altra parte potranno decidere di ritirarsi dal contratto, privo dover ottenere consenso della controparte. Per la sua validità è necessario che nel accordo sia specificato in maniera chiaro ed esplicita la funzione di caparra penitenziale (se mancano queste specificazioni la caparra sarà da considerarsi confirmatoria).

Il funzionamento però è lo identico della caparra confirmatoria nel senso che, se l’inadempiente è colui che ha versato la somma, questa qui verrà trattenuta dalla controparte, mentre se a tirarsi indietro è la porzione che ha ottenuto il pagamento, la restituzione dovrà essere pari al doppio della somma. Se non si verifica alcun inadempimento la caparra viene restituita oppure sarà decurtata dall’importo della prestazione totale.