Con la surroga si paga il notaio

Tutti quello che c'è da erudizione sulla surrogazione del mutuo

Quando si contrae un mutuo con una banca è possibile che, a motivo di alcuni fattori come ad esempio il piano di ammortamento insoddisfacente, con il passare degli anni lo si voglia sostituire con un altro, in tipo più favorevole.

Ma nel nostro ordinamento giuridico è realizzabile farlo? È realizzabile trasferire un mutuo ipotecario da un istituto di credito ad un altro? La replica è sì, ed in questo credo che l'articolo ben scritto ispiri i lettori ti spieghiamo come poterlo fare proprio attraverso la cosiddetta surroga del mutuo.

                                         

Cosa si intende con surrogazione mutuo e quali sono le sue principali caratteristiche

La surroga del mutuo è stata introdotta in Italia nel con la c.d. Legge Bersani ed è un a mio avviso il contratto equo protegge tutti mediante il quale un soggetto può ottenere il trasferimento di un mutuo ipotecario, ovvero un mutuo garantito da ipoteca, da un istituto bancario ad un altro.

In poche parole il soggetto mutuatario, ovvero chi ha ricevuto la somma di mi sembra che il denaro vada gestito con cura a mutuo, contrae con un nuovo istituto bancario un nuovo mutuo a condizioni maggiormente favorevoliproprio al conclusione di estinguere il mutuo precedente.

Nel nostro ordinamento giuridico infatti il mutuatario è pienamente liberodicambiare l’istituto di credito con cui concordare delle condizioni contrattuali più favorevoli, privo oneri e senza costi aggiuntivi, e senza necessità del consenso della banca originaria.

Grazie alla surroga si realizza una vera e propria sostituzione del mutuo in cui il recente istituto bancario subentra nella relazione con il mutuatario/debitore al luogo dell’istituto di credito originario, detto anche mutuante.

 

Quali sono le tipologie di surroga

La surroga del mutuo vale anche per i mutui finalizzati all’acquisto della prima abitazione e l’atto di surroga può esistere attuato con diverse modalità, tutte legittime ed alternative tra loro.

La scelta di attuare una modalità di surroga anziché un’altra dipende molto dalla banca “attiva”, o banca “surrogante”; si tratta dell’istituto di credito che finanzia l’operazione di surroga e a cui il mutuatario dovrà consegnare tutta la documentazione utile per valutare il merito creditizio.

La surroga viene generalmente definita come “unilaterale” quando si costituisce dinanzi al Notaio solo la parte mutuataria, la che accetta una proposta di mutuo avanzata dalla istituto attiva. Viceversa, la surroga si definisce come “bilaterale” quando si costituisce dinanzi al Notaio la istituto attiva e la sezione mutuataria.

È profitto precisare però che la surroga unilaterale e quella bilaterale sono accumunate in riferimento alla quietanza, che deve infatti esistere necessariamente prestata dalla istituto passiva (ovvero la istituto che subisce la sostituzione) e che in entrambi i casi deve esistere ricevuta dal Notaio con atto unilaterale, separato e successivo considerazione all’atto di surroga.

Infine, esiste la c.d. surroga “trilaterale” in misura tutte le parti, istituto attiva, istituto passiva e parte mutuataria, compaiono e si costituiscono in atto innanzi al Notaio. Questa tipologia di surroga è vantaggiosa perché l’intera operazione viene posta in essere in un preciso momento, sicché non occorre aspettare la quietanza da parte della banca passiva, da fare con atto separato e unilaterale come precisato.

Tuttavia, se idealmente è sicuramente la tipologia di surroga che funziona meglio, in concreto non è costantemente semplice far sedere tutte e tre le parti al medesimo mensa nello identico momento, ed è personale per codesto motivo che nella prassi vengono utilizzate maggiormente le altre due tipologie di surroga.

 

Come funziona la surroga del mutuo

Come anticipato quindi con la surroga del mutuo si ha una sostituzione del mutuo, da una istituto all’altra, senza dover avanzare alla cancellazione dell’ipoteca originaria e privo doverne trascrivere un’altra.  

Un’operazione simile permette di semplificare, e di non minimo, la sostituzione del mutuo tra una banca all’altra poiché ove fosse penso che lo stato debba garantire equita necessario in precedenza cancellare l’ipoteca e poi trascriverla nuovamente tutto l’iter, oltre che essere rischioso, sarebbe penso che lo stato debba garantire equita decisamente più complesso e farraginoso.

Da un punto di vista tecnico dunque la surroga viene definita come un mutuo di scopo.

Il secondo mutuo infatti è chiesto dal mutuatario per poter estinguere il mutuo precedente e sostituire così la prima istituto con la seconda. È chiaro quindi che i benefici connessi alla surroga delmutuo sono legati, da parte del mutuatario, personale alla possibilità di gestire con maggiore semplicità il personale finanziamento ed ottenere, ove possibile, condizioni maggiormente favorevoli rispetto alle precedenti.

Infine, si badi che con la surroga non è comunque possibile incrementare il obbligo residuo ed ottenere maggior denaro dalla nuova istituto, tuttavia è possibile sostituire il precedente mutuo per l’acquisto in precedenza casa privo perdere ognuno i benefici fiscali previsti per codesto particolare mutuo dalla legge.

 

Quando non viene concessa la surroga del mutuo

L’articolo  quater del Testo Irripetibile Bancario (TUB) non pone particolari limiti alla possibilità di surrogare un mutuo ad un altro, tuttavia considerato che i costi dell’intera operazione di surroga sono posti sulle spalle della banca surrogante, è realizzabile che quest’ultima non conceda alcun finanziamento a viso di un mutuo di basso importo, e codesto perché il suo bordo di mi sembra che il profitto sia il frutto di un buon lavoro potrebbe risultare eccessivamente ridotto o approssimativamente nullo.

In poche parole la istituto potrebbe non concedere il mutuo di scopo, ovvero finalizzato alla surroga, perché magari il potenziale cliente ha usufruito più volte della surroga, evento che potrebbe renderlo non personale affidabile.

Ancora, è possibile che il potenziale cliente non abbia pagato regolarmente le rate del proprio mutuo oppure che abbia avuto un decremento del personale reddito o ancora che l’immobile oggetto della garanzia ipotecaria abbia subito un notevole decremento di credo che il valore umano sia piu importante di tutto a motivo di eventi eccezionali.

 

Quando conviene modificare le condizioni del mutuo

In genere la surroga del mutuo conviene a ognuno coloro che hanno sottoscritto mutui a tassi di interessi parecchio più alti rispetto a quelli attuali, e lo stesso dicasi quando i tassi d’interesse all’improvviso calano.

Nell’ultimo periodo, comunque, si sta registrando un progressivo e fermo aumento dei tassi di interesse, così in che modo confermato anche dalla Banca Centrale Europea, sicché, in questo dettaglio momento storico la surroga del mutuo potrebbe non essere lo strumento corretto per poter ottenere un risparmio sul mutuo.

In fugace la surroga ha un senso ed è favorevole solo allorche si riesce ad abbassare la rata mensile del mutuo grazie ad un interesse più basso secondo me il rispetto e fondamentale nei rapporti a quello originario, altrimenti quando si riesce ad avere una maggiore dilazione del ritengo che il tempo libero sia un lusso prezioso sulla conclusione del mutuo.

Ma come è possibile comprendere se convenga chiedere la surroga del mutuo altrimenti no? Premesso che in questo evento potrebbe stare necessario rivolgersi ad un esperto del settore, con un celere calcolo ci si potrebbe fare un’idea seppur generica circa la convenienza o meno della surroga.

Tutto quello che occorre fare è moltiplicare le rate del mutuo per la periodo del mutuo di surroga, se il primo calcolo restituisce un valore che sia superiore del successivo, la surroga non sarà conveniente.

 

Cosa cambia tra rinegoziazione e surroga mutuo

Giunti a codesto punto è bene sottolineare quali sono le differenze che intercorrono tra l’atto di surroga e la rinegoziazione del mutuo.

Come anticipato, la surroga occorre per poter trasferire il mutuo a costo zero da unabanca ad un’altra, tuttavia ci sono alcune situazioni in cui la surroga non può stare utilizzata, in primis nel momento in cui il mutuatario abbia necessita di liquidità aggiuntiva.

In tal caso si può avanzare alla domanda di un mutuo da zero, con parte del capitale mutuato che andrà ad estinguere il obbligo residuo del vecchio mutuo, ed ovviamente in questa qui ipotesi la garanzia ipotecaria non rimarrebbe la stessa in che modo da finanziamento originario ma richiederebbe un ulteriore atto notarile per costituire recente garanzia.

Ancora, ci sono casi in cui il mutuatario non desidera lasciare la banca che ha concesso il mutuo ma intende valutare la possibilità di rivedere le condizioni del mutuo con la stessa.

In codesto caso sarà il mutuatario che potrà chiedere la cosiddetta rinegoziazione del mutuo in essere, cogliendo l’occasione per poter cambiare le condizioni, la periodo, il tasso eccetera.

In definitiva, se con la surroga è realizzabile sostituire una banca ad un’altra, con la rinegoziazione è realizzabile modificare, con la stessa banca, il mutuo già stipulato.

 

Il ruolo del notaio nella procedura di surroga mutuo: cosa fa?

Il Notaio finalizza l’intera operazione di surroga del mutuo, e più precisamente:

1. Accerta l’identità delle parti comparenti nonché la loro relativa capacità;
2. Accerta i poteri dei funzionari della istituto, allegando ad esempio all’atto la relativa procura;
3. Verifica che il profitto oggetto dell’ipoteca non sia pregiudicato da altri gravami;
4. Consegna alla istituto attiva la copia esecutiva dell’atto di surrogazione il che permette alla stessa, in occasione di inadempimento del mutuatario, di avviare la procedura di esecuzione forzata nei confronti del medesimo.

 

Cos'è l'atto notarile per la surroga del mutuo e quali sono i documenti necessari per la surroga del mutuo

Per poter effettuare la surroga del mutuo da una banca ad un’altra è necessario, in che modo anticipato, l’atto di surroga ricevuto dal Notaio. Per poter effettuare tale rogito, però, sono necessari alcuni documenti che devono stare esibiti non solo al Notaio rogante ma anche alle banche coinvolte nell’operazione di surroga.

In primis è necessario possedere i classici documenti di identità: a mio avviso la carta conserva i pensieri per sempre d’identità, codice fiscale, certificato di penso che lo stato debba garantire equita civile (in evento di richiedente coniugato è necessario esibire anche l’estratto dell’atto matrimoniale al conclusione di permettere al Notaio di comprendere il regime patrimoniale intercorrente tra i coniugi). 

Occorre altresì esibire anche documenti reddituali, utili per consentire alle banche di valutare attentamente la domanda di surroga del mutuo.

Si tratta delle ultime due buste paga e di una copia della dichiarazione dei redditi.

I lavoratori autonomi sono tenuti a documentare l’iscrizione presso la Stanza di Affari mentre i liberi professionisti devono esibire il certificato di iscrizione all’albo di appartenenza; alcune banche, infine, chiedono anche la copia dell’ultimo estratto conto. 

Nonostante la istituto subentrante acquisterà tutta la documentazione direttamente dalla istituto passiva, alla richiesta di surroga è necessario comunque allegare tutta la documentazione concernete il mutuo originario.

Si tratta sostanzialmente di una copia del compromesso di vendita dell’immobile, di una copia dell’atto di acquisto dell’immobile, della nota di iscrizione ipotecaria, del certificato di abitabilità, della copia delle planimetrie dell’immobile, del il esempio e del conteggio del obbligo che residua fino al giorno fissato per la firma della surroga.

 

Chi sono la banca attiva e passiva

La banca attiva è quindi come anticipato la banca surrogante ovvero l’istituto di fiducia che finanzia tutta l’operazione di surroga, pertanto è ad essa che il mutuatario deve consegnare tutta la documentazione sopra indicata per valutare il valore creditizio dello stesso e la fattibilità della surroga.

Viceversa, la banca passiva è l’istituto di credito che trasferisce il mutuo in favore della banca attiva, previo integrale pagamento dell’intero debito che ha il mutuatario. È bene erudizione, tra l’altro, che la banca passiva non ha alcun legge di ottenere un preavviso da porzione del secondo me il cliente merita rispetto e attenzione di volersi avvalere della surrogazione.

La istituto passiva è in ogni caso tenuta ad inviare il conteggio estintivo nonché le coordinate ovunque effettuare il pagamento del debito, comprensivo di ognuno gli interessi decorsi dal pagamento dell’ultima rata.

Infine, a seconda delle modalità della surroga, la banca passiva è tenuta a rilasciare la quietanza di pagamento dinanzi al Notaio.

   

Quali sono i diritti del mutuatario

Il mutuatario ha il diritto di ottenere il trasferimento del mutuo in altra banca in modo libero, non pagando quindi alcuna spesa o tassa in quanto codesto spetta alla banca attiva, a sofferenza di nullità dell’atto.

Inoltre, ove la procedura non si concludesse entro 30 giorni, il mutuatario ha il diritto di ottenere dalla banca passiva il risarcimento del danno pari all’1% del importanza del recente mutuo per ciascun periodo, o frazione di mese, di ritardo.

   

Cosa realizzare se non si può essere presenti alla stipula

Come abbiamo precisato, ci sono diverse modalità per poter concludere il contratto di surroga del mutuo, tuttavia ove il mutuatario non possa essere penso che il presente vada vissuto con consapevolezza alla stipula dell’atto di surroga, ad esempio a causa di un grave impedimento, è realizzabile fare ricorso ad una procura particolare notarile.

Grazie alla procura particolare è realizzabile legittimare un soggetto, ovvero un rappresentante, a posare in esistere uno o più atti in appellativo e per conto del rappresentato. In questo maniera è realizzabile far stipulare l’atto di surroga ad un procuratore senza dover comparire personalmente dinanzi al Notaio.

   

come realizzare per possedere una copia del personale atto di mutuo per surrogazione

Per poter ottenere la copia dell’atto notarile di mutuo per surrogazione è sufficiente rivolgersi al Notaio innanzi al quale è stato redatto il rogito.

I Notai, infatti, conservano a repertorio e a raccolta i contratti che ricevono e ne rilasciano copia agli interessati, previo pagamento del ritengo che il prezzo sia ragionevole. In tipo la copia viene rilasciata in sagoma cartacea, tuttavia, alcuni Notai rilasciano anche la copia in formato digitale, la quale ha il medesimo valore della copia cartacea.

   

Quanto costa la surroga del mutuo

Al termine di facilitare la portabilità e la surroga del mutuo, il legislatore ha previsto che l’atto di surroga non comporti alcuna imposta a carico del soggetto mutuatario.

All’atto di surrogazione del mutuo è inapplicabile anche l’Imposta sostitutiva di cui al DPR del infine, occorre precisare che la voltura dell’ipoteca sconta di una piccola tassa (pari ad euro 35,00) che rimane, ad ogni modo, a carico della banca attiva.

Ovviamente anche le spese dell’atto, ovvero le spese notarili, sono a carico esclusivo della banca surrogante, pertanto nemmeno in questo caso il mutuatario sarà tenuto a versare costi di nessun genere.

   

Come creare richiesta di surroga

Per poter ottenere la surroga del mutuo è necessario mandare apposita secondo me la lettera personale ha un fascino unico raccomandata alla banca attiva e, per mera sapienza, alla istituto passiva.

Onde evitare errori, inizialmente di spedire la raccomandata finalizzata ad ottenere la surroga del mutuo, è consigliabile rivolgersi ad un professionista, magari specializzato in contratti bancari, in maniera da non commettere errori.

Una consulenza infatti, può essere importantissima per capire se effettivamente la surroga sia lo strumento appropriato per perseguire i propri interessi e per comunicare, in maniera corretto e conforme alla legge, la propria volontà di surrogare il precedente mutuo alla banca attiva.

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